Лизинг недвижимости-2

Первая полоса: Информационный Ангарский портал - Весь Ангарск.РУ » Про Ангарск » Лизинг недвижимости-2

Про Ангарск : Лизинг недвижимости-2

Автор: Администратор

6 ноября 2008

Лизинг недвижимости-2

В нашей рубрике «Про-деньги» мы продолжаем публикацию про лизинг, но на этот раз - о вариантах лизинговых отношений: лизинге недвижимости и приобретении недвижимости в лизинг с торгов КУМИ.
Статья подготовлена членом координационного совета по поддержке предпринимательства при администрации города Ангарска, который непосредственно курирует развитие лизинговых отношений в городе, директором торгово-финансовой компании «ФинЭксперт» Левицким Александром. Статья будет интересна предпринимателям, планирующим выкупать офисы, которые сами арендуют у КУМИ. А также тем предпринимателям, которые просто желают приобрести какую-нибудь муниципальную (городскую, районную или федеральную) недвижимость.

Сложно в условиях банковского кризиса ликвидности рекомендовать
лизинговую компанию, которая готова будет для вас выкупить имуще-
ство с торгов КУМИ, но цель статьи - рассказать о том, какие возмож-
ности и угрозы существуют в таких сделках.

Мною совместно с одной из лизинговых компаний была разработана
процедура выкупа недвижимости с торгов КУМИ. В результате чего
моя компания приобрела два магазина. Процедура основывается на
том, что, по сути, лизинговая компания приобретает для вас имущест-
во у того продавца, которого вы ей предложите.

Соответственно, при торгах КУМИ вы указываете лизинговой компа-
нии, какой именно объект вы готовы приобрести и за какую максима-
льную стоимость. После этого лизинговая компания подготавливает
пакет документов для участия в торгах КУМИ, получает от вас аванс,
который тут же оплачивает в КУМИ в качестве задатка для участия
в аукционе. Вам выдается доверенность, по которой вы можете на-
ходиться на торгах КУМИ и непосредственно участвовать в аукционе.

Далее, если торги прошли успешно, лизинговая компания заключает
договор купли-продажи с КУМИ, оплачивает оставшуюся стоимость и
регистрирует объект недвижимости на себя. В дальнейшем этот объект
может быть использован лизинговой компанией для получения креди-
та в банке. А с вами заключается лизинговый договор. Перед такой
сделкой неплохо было бы подписать с лизинговой компанией прото-
кол намерений, в котором вы отразите срок лизинга, размер авансо-
вого платежа (который вам, вероятно, придется доплатить в случае
роста цены в процессе торгов) и параметры удорожания предмета
лизинга. Это лучше сделать, чтобы избежать каких-нибудь непри-
ятных неожиданностей.

Возвратный лизинг

Возвратный лизинг применяется, если предприятию необходимо
пополнить оборотные средства. К примеру, у вас есть магазин, ко-
торый вы сдаете в аренду или сами в нем торгуете, и у вас появи-
лась возможность купить еще один магазин.

В таком случае вы можете заложить этот магазин в банк и получить
кредит под покупку нового магазина. Но если вспомнить плюсы и
минусы лизинга и кредита, то предположим, что в силу разных при-
чин вы выберете возвратный лизинг.

Возвратный лизинг недвижимости чем-то напоминает «ломбардный
кредит». Кредит не в смысле «под ломбардный процент», а в том
смысле, что финансовому состоянию заемщика при таком кредите
придается не столь важное значение. В первую очередь оценива-
ется то, какой доход от сдачи в аренду приносит владельцу его
недвижимость и сможет ли владелец из полученного дохода рас-
считываться по кредиту.

В случае с возвратным лизингом вы продаете лизинговой компании
свой магазин, получаете денежные средства и … тут же берете этот
магазин себе в лизинг и несколько лет рассчитываетесь с лизинговой
компанией. Как правило, расчеты привязываются к суммам, которые
вы зарабатываете в этом магазине или от продажи товаров, или от
сдачи площадей в аренду.

Существует масса примеров, как предприниматели, имея один или
несколько магазинов, воспользовавшись возвратным лизингом или
банковским «ломбардным» кредитом, увеличили количество собст-
венных магазинов.

Как обычно, наряду с достоинствами возвратного лизинга недвижи-
мости существуют и недостатки. Это – налоги, не просто налоги, а
налоги, которые надо учесть и запланировать. Эти налоги могут
«возникнуть», когда вы продаете свою недвижимость лизинговой
компании и получаете деньги. В зависимости от типа налогообложе-
ния вашего бизнеса у вас может возникнуть обязательство по упла-
те НДС и/или налога на прибыль, даже если вы находились на упро-
щенной системе налогообложения. Чтобы избежать для себя такой
«незапланированной», неприятной неожиданности, необходимо пр-
оконсультироваться с бухгалтером.

Наряду с положительными моментами в лизинге, как всегда, сущест-
вуют «подводные камни». Если вы будете перечислять лизинговые
платежи с просрочкой или вообще их не перечислите, имущество у
Вас быстро отберут. Не стоит также забывать про штрафы и пени.
Перед принятием решения о покупке, да еще при кажущейся прос-
тоте, необходимо взвешивать свои силы, а то можно быстро лишить-
ся статуса лизингополучателя.

Важно очень подробно в тексте договора описать приобретаемое иму-
щество, потому что, по закону, если предмет лизинга четко в тексте
договора не отражен, то договор заключенным не считается. Поэтому
нужно в спецификации подробно описать технические особенности,
как оно укомплектовано и т.п.

Необходимо обязательно указать, у кого куплено имущество, которое
передается в лизинг. Если в договоре не будет указан продавец иму-
щества, то это достаточное основание, чтобы признать такой договор
недействительным.

Очень важно проводить с лизинговой компанией все согласования, ка-
сающиеся ремонта, модернизации и обслуживания имущества, ведь со-
бственником имущества является лизинговая компания. Если забыть об
этом, то можно услышать обвинения в свой адрес, а еще и «пролететь»
с вложенными в ремонт средствами. Если у вас в лизинге находится не-
движимость, которую вы сдаете в аренду (субаренду), то необходимо
согласовывать всех субарендаторов, которые там находятся.

При подготовке к подписанию договора можно согласовать график пла-
тежей. Лизинговая компания изначально может предложить график, по
которому львиная доля платежей приходится на начальный этап. Факти-
чески можно согласовать приемлемый для себя график выплат и перенес-
ти бремя платежей, изначально приходящихся на начальный период, на
более поздние сроки.

При определении срока лизинга необходимо точно определить период
времени, когда вы закончите расчеты по лизингу и станете выкупать
имущество по остаточной стоимости. Ведь многие предприниматели, ког-
да оформляют кредит, выбирают срок гашения подольше, предполагая,
что сами рассчитаются досрочно и при этом сэкономят на процентах. С
лизингом так не получится. Если вы захотите рассчитаться раньше, то
вам это позволят, но оплатить придется все лизинговые платежи, кото-
рые значатся у вас в графике. Да, лизинговая компания сэкономит на
процентах, если раньше вернет кредит банку. Но при расчете размера
лизингового платежа на его размер влияет не только величина процен-
тов, уплачиваемых банку, но также размер амортизации, который лизин-
говая компания начисляет на выкупаемое вами имущество, и размер ко-
миссии, которую закладывает лизинговая компания.

И если выкуп происходит раньше, то он происходит по остаточной стои-
мости, которая сложится на момент выкупа. Также лизинговая компания
попросит оплатить ей всю комиссию (или почти всю), которая была зало-
жена в состав лизингового платежа.

Этот пример становится понятен, когда изучаешь условия банков по вы-
даче потребительского кредита или кредита на покупку автомобиля. Бан-
ки устанавливают мораторий на досрочное гашение – скажем, на шесть ме-
сяцев. То есть если вы раньше захотите погасить кредит, то придется зап-
латить проценты за несколько месяцев фактического непользования кре-
дитом. Таким образом банк покроет издержки на подготовку документов
и хоть что-то сможет заработать.

Одним словом, необходимо оговорить возможность досрочных расчетов по
договору лизинга, чтобы понимать, возможна ли экономия средств при этом.

Договор лизинга недвижимости должен быть зарегистрирован в ФРС (феде-
ральной регистрационной службе), ведь, по сути, лизинг - это долгосрочная
аренда. После регистрации договора вы можете получить выписку из ФРС,
указав адрес объекта, - наименование вашей компании и реквизиты дого-
вора лизинга должны быть указаны в графе «обременения».

Напоследок назову лизинговые компании, которые практиковали лизинг
недвижимости, приобретаемой с торгов в КУМИ, – это «Грин-лизинг» и
«ИТ-финанс», лизинговые компании при «Гринкомбанке» и «ИТ-банке»
соответственно.

Если у ангарских предпринимателей возникнут вопросы относительно ли-
зинга, то за консультацией можно обращаться по телефону 56-46-63.

В следующий раз мы рассмотрим расчет дохода, который можно получить,
покупая коммерческую недвижимость на стадии строительства, а в дальней-
шем продавая ее или сдавая в аренду. А также расскажем об удачном приме-
ре получения компенсации части лизингового платежа из бюджета города.
Следите за публикациями.

Чтобы получить ссылку на эту новость, достаточно «КЛИКНУТЬ» по ней:

Ссылка в Браузер:

HTML-код для Cайта:

BB-код для Форума:

Уважаемый посетитель, Вы зашли на сайт как незарегистрированный пользователь.
Поэтому функционал Нашего портала для Вас ОГРАНИЧЕН, чтобы снять ограничения,
Мы рекомендуем Вам зарегистрироваться либо зайти на сайт под своим именем.
С Уважением, Администрация Портала Ангарска ALLANGARSK.RU

Читайте дополнительно в этом разделе:

Обсудить на форуме

Распечатать новость..

Рекомендуем к прочтению: Информация

Посетители, находящиеся в группе Гости, не могут оставлять комментарии к данной публикации.

Навигация по сайту

Администрация города Ангарская Налоговая История Ангарска

СМИ, Кинотеатры

Газета «Время» Газета «Про-Ангарск» О Газете «Про-Ангарск» Газета «ВИВАМЕД» «Байкальское содружество» кт. «Родина»

Справочные сервисы

Маршрутки Ангарска Службы такси Ангарска Каталог статей Партнёрам Рекламодателю Ангарский хк. «Ермак» Карта нашего сайта Иркутская область

Ваше мнение

Нужна ли Ангарску общественная организация АВТОМОБИЛИСТОВ, независимо от марки а/м?

Получать Новости на Е-майл

Погода Сегодня:

Партнеры проекта

Наш Портал в Рейтингах